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从化两宅地实探 广州楼市真洼地能否一拍即热?

2016-12-22 01:42| 发布者: 小白..| 查看: 81| 评论: 0

摘要: 自2014年以后无住宅地供应的从化在2016年最后一个月铁树开花,一次性推出两块位于从化街口的地块;在目前本地楼市热度升温的态势下,广州楼市西伯利亚的动向颇值得关注。本篇中原研究部将为大家分析两幅即将出让的地 ...

自2014年以后无住宅地供应的从化在2016年最后一个月“铁树开花”,一次性推出两块位于从化街口的地块;在目前本地楼市热度升温的态势下,广州楼市“西伯利亚”的动向颇值得关注。

本篇中原研究部将为大家分析两幅即将出让的地块,并结合近年从化楼市的成交、库存、规划利好等方面为大家分析其价值。

一.地块基本信息

从化土地 从化拍地 从化买房

两块出让地块均位于从化街口,属于从化传统的“老城区”。

其中西宁小学东侧地块由四部分组成,总占地面积为10.04万平;但由于地块三为小学扩建用,地块四为停车场且不得出售,再扣除地块一、二的城市道路用地面积,实际可用宅地面积为9.65万平。

旺城地段地块总占地面积为0.81万平,在近郊地块出让中面积实属“蚊型”。当然由于面积小带来的总价低,让不少资金实力不强的中小型开发商看到拿地的希望,预期该地出让亦难免一番龙争虎斗。

二.从化近年土拍回顾

正如上文所述,从化的上一次住宅地出让要追溯到2014年,当时江浦街的2014-J1地块以底价0.54亿成交,折合楼面价2435元/平。

从化土地 从化拍地 从化买房

而2013年出让的两幅宅地,均以底价成交,成交楼面价均在2500元/平左右;相比之下,本次出让的两幅地块起拍楼面价已高达5000元/平以上,而近年从化楼市热度低,市场认可度发展不及增城、南沙等区;因此从土拍历史的对比而言,本次地块出让底价已属偏高。

三.从化整体供求情况

截至2016年11月底,从化一手住宅库存约43.68万平,消化周期约5.9个月,仅次于增城成为消化周期第二短的外围区;但需要指出的是虽然从化库存量偏少,但成交量年内起伏较大,因此实际消化情况稍偏向缓慢。

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从整体供给的数据来看,从化一手住宅有一定的市场需求空间;而从整体成交走势的角度来看,今年1-11月该区共成交76.29万平一手住宅,同比上涨6%,低于广州楼市整体成交量同比涨幅。

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由此说明从化整体市场近年发展速度相对平缓,对于未来拿地的开发商而言如何面对从化楼市热度不高的问题将是其中一个挑战。


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